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汽车保险注意 镁刻圆桌会|张波:楼市过热城市“加码”调控是个大概率事件

时间:2019-06-28 12:46 来源:网络整理 作者: 魏文艺 阅读:

2019年行将过半,“小阳春”“土拍热”“止跌令”“预警房价”等成为楼市关键词,丹东、苏州、西安等地纷纷出台政策,加码楼市调控,亦成为上半年楼市的关注热点。

那么,在即将到来的下半年,一二线城市的土地市场是否还会延续上半年的火线?棚改力度减弱的三四线城市,房企是否还有机会?政策“加码”的城市还会继续增加吗?楼市发展将呈现何种趋势?

为此,《每日经济新闻》镁刻圆桌会本期推出主题对话:下半年楼市走势研判。58安居客房产研究院首席地产分析师张波基于对上半年全国楼市数据、案例、政策趋势的分析,详细研判下半场行情。

58安居客房产研究院首席分析师张波 图片来源:本人提供


详解楼市“三大趋势” 下半年或调控加码

在张波看来,“分化延续”是楼市的首个趋势。无论是土地市场还是一二手房市场,一线城市在调控不放松的背景下,政策对市场的影响已有弱化,成交出现放量,尤其是在北京和上海,不过价格依旧平稳。

相反,三四五线城市的房价虽然还存上升态势,但交易整体温度已经下降。

从中也能看见,目前楼市是“热点恒热”的格局,这会更强烈体现在强二线城市身上。

张波表示,上半年杭州、合肥、苏州、宁波、武汉、郑州、东莞等强二线城市表现抢眼,土地溢价率也快速提升;同时,二手房市场在春节后快速回温。

“虽然调控政策的陆续加档,对市场飞扬的速度有一定遏制,但房企在这些城市的拿地热情并未改变,这类强二线城市的购房需求依然存在,这是市场能保温的重要支撑,所以即使在下半年,这个城市环境会有所调整,但温度依然不会很低。”

但即使恒温,也不会出现大热,因为“调控依旧”是更为主流的楼市趋势。

据统计,住建部在4月和5月向佛山、苏州、大连、南宁等10城市发出房价预警。4月至6月,丹东、苏州、西安等地纷纷出台政策,加码楼市调控。今年前5个月,全国累计调控次数已经超过200次,而最近两个月合计调控次数就达到了上百次。

张波认为,毋庸置疑,过热的城市和地区未来出台从紧调控措施将是个大概率事件。

并且,今年的调控呈现明显的“双边多点”效应,在因城施策的前提下,热点城市的政策总体从紧、而存在房价下跌风险较在的城市则会出台“托市”政策。“多点”体现在调控不只针对房价单一维度,针对地价、限售、限购、公积金等都不断会出台多维度政策,这一趋势也将在下半年延续。

这意味着,上半年房价持续上涨幅度较高、土地市场较热的城市,未来都将面临“微收紧”,尤其是上半年市场热度较高的城市,未来加码的空间更大。

房地产融资趋紧 增速或降至10%以内

房地产融资方面,依然是“紧”字调为主。

Wind数据显示,房地产行业今年累积近4193亿元的信用债将到期,房地产境内外债券还款总额将相当于去年的两倍多。今年5月40家典型上市房企融资金额环比降幅达到52.07%,创2019年以来新低。

对此,张波指出,今年以来,受整体市场流动性放松影响,上半年房地产企业无论从融资的难度还是融资成本上都有了很大程度的缓解。同时,一季度一二线楼市热度提升也加快了购房者入市的步伐,受此影响,房企近期在部分城市拿地的积极性明显提升,也加大了对于融资的需求度。在此背景下,银保监会重申对于房企的融资限制,也是属于楼市调适度从紧,资金监管的阀门或面临“微收紧”,对于房企来说,今年不是个拿“地王”的好年份,如果持续在土地市场的表现过为激进,则有可能面临更为严格的资金监管。

资金链的承压令房企的融资需求持续上升。2019年1~4月,数家房企通过债券、ABS等形式融资,境内融资总规模超过1400亿元,发债规模已超去年同期。

据测算,今年每月均有百亿元规模以上房企债务到期,其中2月、8月、10月到期债务规模均超过400亿元。房企可能会重现2018年“债券融资规模同比增幅显著,但净融资额同比下降”的整体情况。

整体来看,当前房地产开发投资在绝对量与增速上均处于高位。从各区域表现来看,1`5月东部与东北两个地区的开发投资额累计同比增速已经开始收窄,其中东部地区失去了保持16个月的10%以上高增降至9.7%,也证明了在“因城施政,一城一策”的调控背景下,开发投资额的增长后劲略有不足。

(责任编辑:大管家)

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