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中国银行汇款手续费 镁刻圆桌会|谢晨:预计房地产开发投资指标会逐步回落

时间:2019-06-28 11:26 来源:网络整理 作者: 魏文艺 阅读:

今年春节后,部分城市的房地产市场出现一波“小阳春”行情:商品住宅成交放量,房价快速上涨,房企拿地热情高涨……因为市场过热,4月至6份,丹东、苏州、西安等城市先后出台政策,“加码”楼市调控,为楼市的“虚火”降温。

2019年行将过半,接下来的楼市将走出何种行情?

为此,《每日经济新闻》(以下简称NBD)镁刻圆桌会本期推出主题对话:下半年楼市走势研判。世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨认为,因城施策、根据市场情况及时调整调控力度和方向将在下半年延续。

世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨 图片来源:本人提供

开发投资指标会逐步回落

NBD:在即将过去的2019年上半年,楼市出现诸多关键词,如“小阳春”“土拍热”“白菜价” “止跌令”“预警房价”“调控加码”等。对于上半年的房地产市场,您是如何评价的?

谢晨:信贷适度宽松推动住宅市场整体有所回暖,前5月住宅开发投资增速是16.3%,销售面积同比持平,待售库存面积下降15%。但高低线城市间的差异化加剧,一线城市天价地块和四线城市白菜价住宅共存。政策面上,房住不炒、因城施策仍是主旋律。

NBD:今年春节后过,不少城市的房地产市场迎来“小阳春”行情,随着这些城市楼市升温和房价上涨,住建部在4月和5月向佛山、苏州、大连、南宁等10城市发出房价预警。此后,丹东、苏州、西安等地纷纷出台政策,加码楼市调控。这是否预示着,在因城施策的调控思路下,房地产市场正在进入新一轮调整周期?

谢晨:住宅市场仍然处在2017年以来的增速放缓周期内,尽管过去几个月部分开发投资指标出现了一些反弹。但土地购置指标、销售指标的走势,以及5月以来银保监会、证监会、住建部等对楼市调控又有收紧迹象,预计开发投资指标会逐步回落。

房企应强化自身现金流状况

NBD:今年春节后,房企融资通道曾一度放松。但5月17日,银保监会发布通知,剑指违规资金变相用于拿地和购房。今年5月40家典型上市房企融资金额环比降幅达到52.07%,创2019年以来新低。资金是房企发展的命脉,在行业集中度加剧的背景下,房企应如何应对“融资难”问题?

谢晨:建议开发商从拓宽融资渠道、加快销售回流、合理控制土地购置规模等方面着手强化自身现金流状况。

由于债务到期高峰的到来,2019~2021年间开发商将持续面临不小的融资压力。根据世邦魏理仕的报告,2019~2021年间,上市房企境内外到期债券约1150亿美元。开发商在发行新的公司债券的同时,可以考虑与更多的机构投资者展开股权和债权方面的投资合作。我们的2019年投资者意向调查显示,2019年中国投资者对于房地产债的投资意向大幅上升至31%。

市场过热城市调控升级概率大

NBD:今年上半年,一二线城市土地市场出现热度回升,尤其是3月份以来,热点城市土地溢价率普遍在20%以上,有的城市甚至高达100%以上。而此后的5月份,苏州、合肥等城市已出台土地调控政策。作为房企规模化发展过程最倚重的土地,在下半年,一二线城市的土地市场是否还会延续上半年的火线?棚改力度减弱的三四线城市,房企是否还有机会?

谢晨:重点城市群建设的不断推进以及大城市落户门槛降低,意味着一二线城市在中长期内仍将保持强劲的住宅需求。对于三四线城市的投资更具选择性,建议优先关注主要城市群核心城市辐射圈内的三四线城市。

NBD:今年4月19日,中央政治局召开会议指出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。那么,在即将到来的下半年,政策“加码”的城市还会继续增加吗?您认为下半年楼市发展将呈现何种趋势?

谢晨:楼市调控的核心目标依旧是房住不炒,保持楼市平稳健康发展。因此,因城施策、根据市场情况及时调整调控力度和方向将在下半年延续。市场过热的城市调控升级概率较大,但高低线城市间的两级分化继续。

(责任编辑:大管家)

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